搜索 [] 的結果

地產行業動態跟蹤報告:投資銷售如期回落 竣工大幅提速

事項:

    國家統計局公布2019 年全國房地產開發投資及銷售數據,其中房地產開發投資額同比增長9.9%,新開工同比增長8.5%,竣工同比增長2.6%,商品房銷售面積同比下降0.1%,銷售額同比增長6.5%。

    平安觀點:

    投資增速延續回落,建安支撐2020 年增長:2019 年全國房地產投資同比增長9.9%,增速較前11 月下降0.3 個百分點;12 月單月投資同比增長7.3%,較11 月下降1.1 個百分點。分區域看,東部、中部、東北部地區全年投資增速較前11 月分別下降0.6、0.1、0.7 個百分點,僅西部上升0.8 個百分點。我們判斷單月增速回落與土地購置費下行有關??紤]到土地購置費增速將繼續回落,預計2020 年投資增速仍將延續下行,但由于新開工面積絕對值超過竣工,施工面積增長將對投資形成支撐,預計全年投資增長5%以上。

    銷售增速如期回落,2020 年料將穩中趨降:2019 年全國商品房銷售面積同比減少0.1%,增速較前11 月下降0.3 個百分點;銷售額同比增長6.5%,增速下降0.8 個百分點。12 月單月銷售面積同比下降1.7%,7月以來首次負增長(11 月為同比增長1.1%),其中東部、中部、東北部均同比下降。我們判斷銷售增速回落,一方面由于四季度樓市已明顯降溫,銷售去化下行,另一方面因大中型房企業績完成度較高(2019年整體完成率107%),12 月推盤及備案放緩,百強房企單月市占率環比降12.0 個百分點至40.3%。展望全年,樓市大概率延續調整趨勢,一二線城市由于已歷經調整,加上因城施策帶來政策托底,預計延續平穩;三四線供應增加、需求萎縮,加上此前未有明顯調整,量價均將面臨較大壓力,預計2020 年全國銷售面積同比降3%。

    單月新開工有所反彈,中期仍將承壓:2019 年新開工同比增長8.5%,較前11 月下降0.1 個百分點;12 月單月同比增長7.4%,較11 月(-2.9%)有所反彈??紤]10 月、11 月新開工合計同比增長8.7%,12 月新開工仍呈下降趨勢。中期來看,我們延續新開工穩中趨降判斷,主要由于:1)盡管當前三四線樓市仍呈現韌性,但已步入降溫調整通道,將逐步傳遞到開工端;2)隨著去化率下行,庫存累積將逐步影響房企開工熱情;3)資金端調控仍舊偏緊,當銷售回款無法覆蓋達到預售條件前的建安開工投入,房企開工熱情亦將下降。預計2020 年新開工仍將延續回落,但考慮到當前庫存仍相對較低、因城施策帶來政策騰挪空間,全年仍將保持微幅增長。

    年末補庫存力度加大,竣工大幅提速:2019 年全國土地購置面積同比下降11.4%,降幅較前11 月收窄2.8 個百分點;12 月百城土地成交溢價率9.3%,較11 月增長1.0 個百分點,連續三個月上行。銷售持續呈現韌性,疊加年末政府推地增加,房企補庫存力度加大??紤]基數逐步下行,預計土地購置面積降幅將繼續收窄,土地市場整體有望維持平穩。2019 年商品房竣工面積同比增長2.6%,前11 月為下降4.5%;12 月單月竣工同比增長20.2%,較11 月上升18.4 個百分點,竣工大幅提速??紤]2016年至今期房銷售持續上升,交房剛性背景下2020 年竣工有望延續回升。

    到位資金增速回升,按揭利率止升回跌:2019 年房企整體到位資金同比增長7.6%,增速較前11 月提高0.6 個百分點。其中,定金及預收款增速上升0.7 個百分點至10.7%,個人按揭貸款增速上升1.2 個百分點至15.1%,國內貸款因融資端政策偏緊,增速降低0.4 個百分點至5.1%。受11 月五年期LPR 下降5BP 影響,12 月全國首套房貸利率下降0.1 個百分點至5.52%,結束連續5 個月上升。結合近期房企債券發行增加、個別公司海外再融資獲批,房地產融資端略有緩和。但考慮1 月4 號銀保監重申防止資金違規流入房地產、16 號央行提出繼續嚴控房地產在信貸資源中的占比,預計2020 年行業資金面仍相對偏緊。

    投資建議:展望2020 年,預計投資及銷售增速均將穩中趨降,盡管行業基本面承壓,但在以“穩”為主、因城施策的背景下,政策存在托底空間,同時板塊估值已處于歷史低位、股息率亦具備吸引力,當前位置地產股易漲難跌,攻守兼備、性價比持續凸顯,板塊彈性仍取決于政策與基本面的博弈。短期來看,主流房企無論估值、持倉、股息率均具有吸引力,關注歲末年初估值切換及政策博弈的機會,以低估值龍頭(萬科、保利、金地等)及業績高增的二線彈性標的(中南、陽光城等)為主;中期隨著政策微調、貨幣端發力,樓市有望逐步走穩,關注流動性寬松可能帶來的“資產荒”配置機會。

    風險提示:1)當前市場銷售難度整體加大,而三四線受制于供應充足、需求萎縮,加上此前未有明顯調整,后續量價均將面臨較大壓力,未來或存在三四線樓市超預期調整帶來房企大規模減值及中小房企資金鏈斷裂風險;2)受樓市火爆影響2016 年起地價持續上升,而后續各城市限價政策陸續出臺,板塊未來面臨毛利率下滑風險;3)當前行業資金面從緊,而樓市銷售難度明顯加大,后續樓市回歸平穩過程中若超預期降溫,部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈斷裂風險。

相關文章

广西快乐10分钟开奖结果 甘肃快3开奖查询 重庆时时彩软件urssc 股票融资融券的门槛 七乐彩近一百期开奖号码 安徽11选五前三和值走势 内蒙快三走势图今天走势图 天盈配资 黑龙江36选7玩法规则 11选5任选7每期必中法 赌钱压的多顺口溜